房东起诉要求房屋恢复原状该怎么办？

一、法律依据

《中华人民共和国民法典》第787条：出租人有权要求承租人在租赁期间不得擅自改变房屋的内部结构、装饰或者设备。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条：承租人擅自改变房屋结构或者改变房屋用途的，出租人可以解除合同并要求承租人恢复原状，或者赔偿损失。

二、房客应采取的应对措施

1. 查明事实

首先，应核实房东起诉的理由是否属实。查看租赁合同中是否有关于不能擅自改变房屋的约定，以及是否存在未经房东同意而改变房屋内部结构或用途的情况。

2. 协商沟通

如果确实违反了租赁合同，可以主动联系房东协商，争取房东的谅解。例如，可以承诺自行承担恢复原状的费用，或分期偿还房东的损失。

3. 搜集证据

若协商未果，房客应收集相关证据证明自己未擅自改变房屋，或有正当理由进行改变。例如，提供租赁合同中没有相关约定的证据，或提供因不可抗力或紧急情况而改变房屋的证据。

4. 应诉辩护

收到法院传票后，房客应积极应诉辩护。在诉讼过程中，可以向法院阐明自己的理由、出示证据，并提出反请求。例如，可以反请求房东因房屋恢复原状而获得的收益，或要求房东承担因延迟交房而造成的损失。

5. 履行判决

如果法院判决要求房客恢复房屋原状，应及时履行判决。可以自行恢复，或委託专业人员进行恢复。如果无力履行，可以向法院申请执行延期或分期执行。

三、房东的权利

1. 要求恢复原状

房东有权要求房客将房屋恢复到租赁前的状态。如果房客拒绝或拖延恢复，房东可以向法院起诉，要求强制执行。

2. 赔偿损失

如果恢复原状的费用过高，或房屋无法恢复原状，房东有权要求房客赔偿相应的损失。

四、特殊情况

1. 房客擅自改变房屋用途

如果房客未经房东同意擅自改变房屋用途，导致房屋贬值或影响房东出租，房东有权解除合同并要求房客赔偿损失。

2. 不可抗力或紧急情况

如果房客因不可抗力或紧急情况而改变房屋，例如因自然灾害或意外事故造成房屋损坏，则房客无需承担恢复原状的责任。

3. 长期租赁中的房屋改建

在长期租赁合同中，房客在征得房东同意并履行一定手续后，可以在不影响房屋结构安全的前提下，对房屋进行改建。此时，房屋恢复原状的责任由当事人协商约定。

五、建议

为了避免此类纠纷，房客在签订租赁合同时应仔细阅读条款，明确双方权利义务。同时，在租赁期间对房屋进行改造时，应提前征得房东同意并留存书面证据。房东也应在租赁前对房屋情况进行明确说明，并在租赁合同中约定相关事项，保障双方的合法权益。